（这是王子曰前段时间针对宜宾《新三江周刊》的一篇题为“宜宾房价：从暗降到明降的必然”的文章做的回应，文章具体内容参考http://bbs.scol.com.cn/dispbbs.asp?boardid=41&Id=440048。王子曰当然是站到开发商角度发言，因此这篇文章的言论并不代表本人观点。另外这篇文章得到项目主管宋佳洋的大力支持，在此表示感谢。
引言：
目前，全国房地产市场正在进行深度调整，一线城市房价泡沫受到一定程度的挤压，二三线城市也受到不同程度的影响，许多购房者持续观望。在这种形势下，宜宾房价究竟存不存在泡沫，我们该买什么样的房子？
>>>宜宾楼市整体现状和个案观察
作为三线城市的宜宾，其商品房价格运行一直较为平稳，主要以刚性需求为主，投机性泡沫并不多。但在成都、重庆等周边大城市价格回调的影响下，进入七月后，宜宾市商品房成交量开始呈下滑趋势，8月份全市成交量为825套，9月份全市成交量下降至594套，从住博会上所公布的成交一千万的数据来看，4天成交几十套，我们保守的换算成月成交量，估计十月份不会较9月份有太大变化。造成这种市场局面的原因有很多，一方面是由于近期宜宾楼市放量不多，可供市民参考选择的户型也较少；另一方面，10月22日财政部出台相关购房政策也使得部分市民把目光投向90平方米以下的户型，造成大面积户型的销售受到冷遇；其次就是受全国整体观望情绪的影响，部分宜宾市民也在等待观望。
但即便在宜宾整体市场不景气的环境下，位于南岸西区的鲁能鑫空间依然保持了稳定的销售量。8月30日开盘当天就成交了近300套，9月份鑫空间的成交量就占到了当月主城区23个楼盘总成交量的三分之一还多，约达38.5%；10月份销量依然保持着乐观的态势。据了解，以鑫空间为代表的众多项目的售价在市场上一直非常稳定，那么，究竟是什么原因支撑了他们这样坚挺的房价？
>>>房价由什么来决定？
让我们先来了解一下房价由哪些因素来确定。作为消费品的房子的价格，永远不会背离市场经济的一个最基本的规律：价格围绕价值上下波动。这个基本规律包含两方面的概念，一是价格不会偏离价值太多，太多即为“泡沫”，这里的价值就是指楼盘的品质，它基本决定了房子的价格范围；二是价格在一定的区间内波动是合理的，这和市场供求、经济发展、居民收入、居住水平和居住结构等因素相关。
判断一个楼盘的价格是否合理，首先要看这里的房子都是什么样结构的人居住，入住率的高低；更重要的是看这个楼盘的品质，而品质不仅仅是社区内的绿化、公共配套等，更多地要体现在社区外，也就是楼盘和周边环境的协调发展情况，比如说交通路网、市政配套、教育环境等等，这些都是衡量房价是否合理的重要构成因素。
品质定位：成本决定价值，价值决定价格
不同的成本衍生不同的品质，而品质的差别就是定位的差异化，也决定了楼盘价格的不同。简单的说，一般情况下，价格和品质是成正比的。
在和宜宾鲁能集团营销总监王卫刚的谈话中笔者了解到，目前购买山水绿城小户型项目--鑫空间的客户大多处于22到45岁左右，文化层次较高，有固定工作，经济收入较稳定的人群，这些客户基本代表宜宾发展的新生代力量，他们的学历、见识、分析能力和消费水平，以及追求居住和生活品质的态度，都在宜宾购房群体中极具代表性。
鑫空间在入场施工前，周边的交通路网都是由宜宾鲁能集团出资事先修建好，同时为了给项目一个更便利的生活氛围，又将耗费巨资在鑫空间旁边修建一个大型的商业项目――鲁能财富中心。另外还引进了全国知名教育品牌，成立了宜宾黄冈实验学校，包括给社区配套了完善的金融、医疗机构，以及速8、美食美客、麻辣空间、卡顿时光等等，都是为了给业主一片更适宜生活、就业的大城环境，这些也都确保了楼盘高尚的生活品质，是一般楼盘所无法比拟的优势。而鑫空间在确保高品质的建筑质量的同时，引入了包豪斯中心花园、大地艺术风景线等七大景观组团，将现代大师的艺术表现充分融合在园林中，将居住品质演绎到极致。
类似鑫空间这样的楼盘，成本是保障建筑品质和生活品质的前提；如果只求低房价，那么楼盘的品质自然很难保证。
购买力：潜力并非没有，只是还未被激发
在10月份的一次政府工作会议上，市长吴光镭指出：相对于全国市场而言，宜宾房地产有它的地域性，市场比较健康，有发展优势，有持续发展潜力。吴市长还提到，宜宾的经济状况比较好，后劲比较足，在全省GDP的排名为第四位；而宜宾的平均房价水平在省内排第14位，这说明几年来，房价涨幅不大，基本是在健康稳定的发展。
也有很多人说，从中国目前的房价收入比来看，中国的房价已经高的离谱，必须彻底把泡沫吃干抹尽。可是稍微懂点儿房地产经济的人都知道，房价收入比与购房并没有必然关联，因为房价收入比是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了。基本上我们可以这样理解，房价收入比是经济研究者研究城市发展现状的一个基本市场数据，绝不是我们用来衡量房价是否合理的理由。
让我们再以鑫空间为例，14-25万的总价，只需要几万元的首付，加上几百元的月供，这对于大部分积极向上的宜宾中产人群并不困难，鑫空间的逆市热销就是佐证。这充分说明市场的潜力购房者依然很多，只是因为一些媒体片面的舆论引导和整体市场的观望情绪有关，导致消费者的购买潜力未被全面激发。
租售比：该怎么衡量投资价值？
作为地产投资者，已经在宜宾有多处物业的李先生说：“租售比是衡量一个楼盘的投资价值的依据之一，但它更多地是经济观察家审视社会发展平衡的一个数据。而投资者们往往考虑更多的是自己投资物业的目的是短期投资还是长期拥有，短期投资目的在于物业自身价值的短期升值，长期投资目的在于物业自身租赁价值的长远提升”。
市场是在不断变化的，发现一个楼盘的升值潜力是衡量投资者眼光的重要标准，特别是对于新楼盘来说。众所周知，租房与买房不同，租金数量与所处的地段、生活配套、交通情况、所处的楼层有很大的关系，更重要的是与面积并不成正比（相同条件的一居室的租金绝对不是二居室的一半），并且对于房子的投资大多以小户型为主，因此以大户型作为投资案例来衡量是有问题的。
我们取鲁能鑫空间50平米的小户型为例，总价约在14万左右，加上装修4万元，家电1万元，共需约19万元；租金方面考虑到他们一期碧峰园现在的租金水平，鑫空间入住后，一室一厅的房子的租金完全可以达到每个月600元甚至更高。如果考虑到建成后城市的发展和周边配套更加成熟，特别是财富中心那么大的一个商场开始经营以后，售价和租金必然都会大幅提高，那么它的投资潜力无论是短期还是长期来说都是毋庸置疑的。
供需：宜宾真的供过于求了吗？
从供应层面来讲，宜宾市08年整体市场供应量与07年基本持平，但新增供应面积同比减少21.6％。这是由于宜宾市的房地产开发起步较晚，并未形成其他城市以房地产为经济支柱的状况，因而房地产市场的开发并不狂热。市委市政府尊重市场规律科学供地，对土地的供应调控比较好。市场上涨的时候，供应量就多一点，市场不好时，供应量就少一点，除福建上一竞拍中坝地王地块后政府收回重拍外，整体上把控得比较有序，政府宏观调控这只手在宜宾房地产健康发展的道路上发挥了重要作用。
在需求层面，宜宾的城市化水平还不高，现在不到32%，如果2020年要达到百万人口的城市，房地产的市场需求还非常大，照每人平均30平方米计算，还需要1500万平方米的供应量；另一方面，目前旧城人口的密度还比较高，居住环境较差，在升级居住品质的过程中，懂社会发展常识的人都知道，还有很多刚性的需求会不断出现、增长。
根据调查，鲁能山水绿城已建成项目的入住率达到95%，在售的鑫空间自开盘以来也一直被市场热捧。虽然这只是个别楼盘的现象，但窥一斑而知全豹，可知宜宾楼市的供求关系并不像想象中的那么不平衡，问题只是出现在少数项目的不合理开发。
>>>市场深度调整的结果不见得是降价
房价存在泡沫的需要挤掉，但房价合理的项目将会生存得更好。事实上，房地产市场的深度调整，更大意义上是一次资源的重新整合。在这个过程中，一些不具备资金实力的开发商将被淘汰，更多的资源将集中到少数有实力的开发商手中，从而形成资源充分整合，开发更加合理的局面，到那时房价的发展会随着城市发展的脚步更加趋于上升。
以宜宾鲁能集团为例，自从2000年进入宜宾的八年来，一直在进行规模性开发、滚动式开发，加上雄厚的鲁能集团背景，资金链完整，受市场大环境的影响机率极小。08年，鲁能山水绿城总体去化量约占宜宾总体成交量的15％左右，较07年还略有上升，市场份额继续保持增长。在宜宾房地产市场普遍出现了“入会”购房优惠这种变相融资的手段时，宜宾鲁能集团并未参与其中，这充分说明该企业的资金实力。据笔者判断，类似这样的企业，不仅在市场的调整中不会被淘汰，并且还将得到机遇发展壮大，在得到市场对自身的证明之后，降价的可能性更是微乎其微。
结论：
楼市现状并不能真实的反应房价水平是否合理，就如同一二线城市所有人蜂拥购房时不代表房价水平就合理一样，当人们都持续观望时，也不代表房价不合理。我们不能以购房者拥有降阶的美好希望就断言宜宾房价出现泡沫。需要大家一起努力的是，建立一个健康发展的房地产市场，这样无论对于城市的经济发展还是对于购房者，都是利在千秋的。相信宜宾会形成科学、系统的房价体系，相信宜宾的市民将会人人有所居，更相信宜宾的楼市将会健康、持续的走向更加光辉灿烂的明天！
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