王子曰论语

以我有限的经验和并不丰富的行业专业知识来看，房地产未来发展的态势主要与以下几个因素有关：

一、市场供求因素。这也是影响价格的最基本的市场规律。供大于求，价格就会下降；供小于求，价格就会上升。所以，对房地产的未来发展最先要以此来衡量。

供应方面，虽然土地资源是有限的，但在城市向郊区扩大的背景下，这一点对供应所造成的压力并不大。另外，仅从目前来看，各一线二线城市的未销售的存量房，和已销售的空置房都非常高。虽说最近新闻中北京381.2万户空置房有点危言耸听，但10万20万还是有的，这还不包括已建未售的存量房。

从需求层面，虽然城市化进程带来了庞大的购房需求。但问题有二：一是中国的城市化进程有水份；二是人们普遍购买力不足。根据经验，只有一套房的只占少数，大部分人要么是没有房，要么是有两套以上的房子。

这又涉及到第二个因素。

二、人口发展因素。

中国因为其特殊的计划生育政策，从82后年后，人口增长率陡然下降，中国的家庭结构发生重大的变化。在经历一拨老龄化社会（老龄化社会也是导致购买力不足的原因之一）之后，很多家庭的占有的房屋数量会更多，从而导致市场供应量会大增。

从以上两个因素来看，总体房地产市场的趋势，特别是从长远来看，是价格下行的。

但受到另外因素的影响，短期内房地产市场基本不会出现暴跌的情形。

三、金融产品的特性。

由于中国人固有的观念，及宏观经济结构的原因，房地产作为保值增值的金融产品的观念根深蒂固。加上炒房的暴利性，因此，大量的闲散资金一有机会，还是会进入房地产市场。因此，国家目前的宏观调控政策主要以限购限贷为核心。

四、国家政策的主观性。

由于在目前中国经济背景下，房地产市场对拉动经济增长的重要性非常大，加上地方政府对于土地财政的依赖，因此，国家政策在一定程度上还存在非常大的不确定性。受此影响，未来短时间内的房地产走向并不明了。

但无论暴涨或暴跌，对整体经济的破坏都是短时间难以复原的。

最好的方法就是保持房价在一定的水平上，等待社会财富的整体水平追上来。（制造通货膨胀来实现这一点就显得有点卑鄙了。）